전세 최우선 변제금 모든 것을 알아보자

전세 사기가 늘어나면서 최우선변제금에 대한 관심이 높아지고 있다. 소액 임차인을 보호하기 위해 만들어진 이 제도, 어떻게 활용하면 좋을지 자세히 알아보자.

최우선변제금이란?

쉽게 말해서 전세보증금을 돌려받을 때 가장 먼저 받을 수 있는 돈이다. 집주인이 은행에서 대출을 받았더라도, 소액임차인은 이 금액만큼은 은행보다 먼저 받을 수 있다.

얼마나 받을 수 있나?

지역마다 기준이 다르다. 2024년 기준으로 서울은 보증금이 1억 6500만원 이하인 경우 최대 5500만원까지 받을 수 있다. 수도권 과밀억제권역은 1억 4500만원 이하에서 4800만원, 광역시는 8500만원 이하에서 2800만원, 그 외 지역은 7500만원 이하에서 2500만원이다.
단, 주의할 점이 있다. 이 금액이 집이 경매로 팔린 가격의 절반을 넘을 수는 없다. 예를 들어 집이 9000만원에 팔렸다면, 최대 4500만원까지만 받을 수 있다.

어떻게 받을 수 있나?

가장 중요한 건 실제로 그 집에 살고 있어야 한다는 거다. 전입신고도 해야 하고, 실제로 거주하고 있어야 한다. 확정일자는 필요 없다.
집이 경매에 넘어가면 법원에 배당요구 신청을 해야 한다. 이때 임대차계약서, 주민등록등본 같은 서류를 준비해야 한다. 체납처분인 경우에는 체납처분청에 신고해야 한다.

언제부터 적용되나?

최우선변제금은 첫 번째 근저당권이 설정된 날을 기준으로 적용된다. 예를 들어 2020년에 근저당권이 설정됐다면, 그때의 기준으로 소액임차인인지를 판단한다. 나중에 기준이 바뀌어도 이전 기준이 적용된다는 뜻이다.

받지 못하면 어떡하나?

최우선변제를 받지 못하는 경우에도 방법이 있다. 먼저 확정일자를 받아두면 다른 채권자들과 순위대로라도 받을 수 있다. 최근에는 전세사기 특별법도 생겨서, 최우선변제금만큼은 10년 동안 무이자로 대출받을 수 있다.

꼭 기억해야 할 것들

첫째, 전입신고는 반드시 해야 한다. 실제 거주하지 않으면 소용없다.
둘째, 등기부등본을 꼭 확인하자. 첫 번째 근저당권 설정일에 따라 받을 수 있는 금액이 달라진다.
셋째, 법원의 배당요구 기간을 놓치지 말자. 시기를 놓치면 권리를 행사할 수 없다.
넷째, 보증금이 기준 금액을 넘으면 소액임차인이 아니다. 계약할 때 이 점을 고려해야 한다.
최우선변제금 제도는 소액임차인을 보호하기 위한 최소한의 안전장치다. 하지만 모든 보증금을 보장하는 건 아니니, 계약할 때부터 신중하게 따져봐야 한다. 특히 근저당권 설정 여부와 시기를 꼭 확인하고, 실제 거주와 전입신고도 잊지 말자. 이런 기본적인 것들만 잘 지켜도 위험을 많이 줄일 수 있다!